Wer plant
- Klassische Architektenplanung
- Der Architekt, mit Ihnen unter Vertrag.
- Generalunternehmer allein
- Das Planungsbüro des Unternehmens, oder niemand.
- Design + Build
- Ein Architekt, im vom Generalübernehmer zusammengestellten Planungsteam.
Referenzseite
Design + Build:
ein Vertrag, von der Studie bis zur Schlüsselübergabe.
Design + Build, auch Planen und Bauen aus einer Hand genannt, überträgt die Planung Ihres Projekts und seine Ausführung demselben Partner. Bei Xiléades Architecteurs, Generalübernehmer und Mitglied des Netzwerks Les Architecteurs, verpflichtet sich dieser Partner vertraglich zu einem festen Gesamtpreis und zu einem Übergabetermin. Diese Seite erklärt, was das ändert, für wen es gedacht ist, und wann es nicht die richtige Wahl ist.
Definition
Drei Begriffe für eine Idee
Bei einem Bau- oder Ausbauprojekt folgen üblicherweise zwei Gewerke aufeinander: das planende, der Architekt und seine Fachplaner, und die ausführenden, die Unternehmen der einzelnen Gewerke. Der Bauherr schließt mit jedem einen Vertrag und trägt die Koordination zwischen ihnen selbst.
Design + Build führt diese beiden Gewerke unter einer einzigen vertraglichen Verantwortung zusammen. Der Bauherr hat einen Ansprechpartner, einen Preis, einen Termin. Die Planung bleibt von einem Architekten unterzeichnet, weil das Gesetz es für die meisten Baugenehmigungen verlangt und weil sie die Qualität des Projekts ausmacht; die Ausführung trägt der Generalübernehmer, der die Unternehmen auswählt, beauftragt und koordiniert.
Drei Ausdrücke bezeichnen dieses Modell je nach Zusammenhang. Sie sind nicht ganz gleichbedeutend.
- Design + Build
- Der englische Ausdruck, in Frankreich für private Projekte inzwischen geläufig. Er betont die Kontinuität zwischen Entwurf und Baustelle: dasselbe Team trägt das Projekt von der Skizze bis zur Abnahme.
- Planen und Bauen (conception-réalisation)
- Der französische Begriff, der im öffentlichen Auftragswesen zudem eine genaue Bedeutung hat: ein einziger Vertrag über Planung und Bauleistung, geregelt im Code de la commande publique (Art. L. 2171-2) und bestimmten Fällen vorbehalten. Bei privaten Verträgen bezeichnet der Ausdruck einfach dasselbe Modell, ohne diese Einschränkungen.
- Generalübernehmer (contractant général)
- Derjenige, der den einzigen Vertrag mit dem Bauherrn unterzeichnet und sich zu Umfang, Preis und Termin des übergebenen Bauwerks verpflichtet. Er vergibt die Gewerke an Nachunternehmer oder Mitunternehmer, bleibt aber gegenüber seinem Kunden allein verantwortlich. Das ist der Status von Xiléades Architecteurs.
Vergleich
Klassische Architektenplanung, Generalunternehmer oder Design + Build
Drei Wege, dasselbe Bauwerk zu beauftragen. Keiner ist an sich schlecht: jeder verteilt Arbeit, Risiko und Verantwortung anders.
| Kriterium | Klassische ArchitektenplanungArchitekt auf der einen, Unternehmen auf der anderen Seite | Generalunternehmer alleinBauleistung ohne eigenen Architekten | Design + BuildXiléades, Generalübernehmer |
|---|---|---|---|
| Wer plant | Der Architekt, mit Ihnen unter Vertrag. | Das Planungsbüro des Unternehmens, oder niemand. | Ein Architekt, im vom Generalübernehmer zusammengestellten Planungsteam. |
| Wer baut | Unternehmen je Gewerk, jedes mit Ihnen unter Vertrag. | Der Generalunternehmer und seine Nachunternehmer. | Der Generalübernehmer und die von ihm beauftragten Unternehmen. |
| Zahl der Verträge, die Sie unterzeichnen | Einer je Beteiligtem: oft fünf bis fünfzehn. | Einer, manchmal mit vorgeschaltetem gesondertem Planungsvertrag. | Ein Studienvertrag, dann ein Ausführungsvertrag. |
| Wer trägt den Preis | Sie: die Kostenschätzung des Architekten bindet die Unternehmen nicht. | Das Unternehmen, auf Grundlage eines Leistungsverzeichnisses, das es oft selbst verfasst hat. | Der Generalübernehmer: fester Gesamtpreis bei Unterzeichnung des Ausführungsvertrags. |
| Wer trägt den Termin | Jedes Unternehmen für sein Gewerk; die Verzögerung des einen verschiebt die anderen. | Das Unternehmen, für den Bauteil. | Der Generalübernehmer, vom Ende der Studien bis zur Abnahme. |
| Koordination der Gewerke | Aufgabe des Architekten, in Vollmacht; die Unternehmen bleiben Ihre Vertragspartner. | Intern beim Unternehmen. | Intern beim Generalübernehmer, der Ihnen dafür einsteht. |
| Bei einem unvorhergesehenen Ereignis | Es muss geklärt werden, ob der Planer oder der Ausführende dafür einsteht. | Das Unternehmen, in den Grenzen dessen, was es geplant hat. | Ein einziger Verantwortlicher: der Generalübernehmer, Planung und Ausführung eingeschlossen. |
| Wann es die richtige Wahl ist | Sie wollen die Unternehmen selbst ausschreiben und jeden Vertrag in der Hand behalten. | Einfache Arbeiten ohne Planungs- oder Genehmigungsfragen. | Sie wollen einen Eröffnungstermin, der hält, ein vor Baubeginn bekanntes Budget und einen einzigen Ansprechpartner. |
Wer baut
- Klassische Architektenplanung
- Unternehmen je Gewerk, jedes mit Ihnen unter Vertrag.
- Generalunternehmer allein
- Der Generalunternehmer und seine Nachunternehmer.
- Design + Build
- Der Generalübernehmer und die von ihm beauftragten Unternehmen.
Zahl der Verträge, die Sie unterzeichnen
- Klassische Architektenplanung
- Einer je Beteiligtem: oft fünf bis fünfzehn.
- Generalunternehmer allein
- Einer, manchmal mit vorgeschaltetem gesondertem Planungsvertrag.
- Design + Build
- Ein Studienvertrag, dann ein Ausführungsvertrag.
Wer trägt den Preis
- Klassische Architektenplanung
- Sie: die Kostenschätzung des Architekten bindet die Unternehmen nicht.
- Generalunternehmer allein
- Das Unternehmen, auf Grundlage eines Leistungsverzeichnisses, das es oft selbst verfasst hat.
- Design + Build
- Der Generalübernehmer: fester Gesamtpreis bei Unterzeichnung des Ausführungsvertrags.
Wer trägt den Termin
- Klassische Architektenplanung
- Jedes Unternehmen für sein Gewerk; die Verzögerung des einen verschiebt die anderen.
- Generalunternehmer allein
- Das Unternehmen, für den Bauteil.
- Design + Build
- Der Generalübernehmer, vom Ende der Studien bis zur Abnahme.
Koordination der Gewerke
- Klassische Architektenplanung
- Aufgabe des Architekten, in Vollmacht; die Unternehmen bleiben Ihre Vertragspartner.
- Generalunternehmer allein
- Intern beim Unternehmen.
- Design + Build
- Intern beim Generalübernehmer, der Ihnen dafür einsteht.
Bei einem unvorhergesehenen Ereignis
- Klassische Architektenplanung
- Es muss geklärt werden, ob der Planer oder der Ausführende dafür einsteht.
- Generalunternehmer allein
- Das Unternehmen, in den Grenzen dessen, was es geplant hat.
- Design + Build
- Ein einziger Verantwortlicher: der Generalübernehmer, Planung und Ausführung eingeschlossen.
Wann es die richtige Wahl ist
- Klassische Architektenplanung
- Sie wollen die Unternehmen selbst ausschreiben und jeden Vertrag in der Hand behalten.
- Generalunternehmer allein
- Einfache Arbeiten ohne Planungs- oder Genehmigungsfragen.
- Design + Build
- Sie wollen einen Eröffnungstermin, der hält, ein vor Baubeginn bekanntes Budget und einen einzigen Ansprechpartner.
Die klassische Architektenplanung bleibt die Marktreferenz, und sie ist es, die wir auf unserer Preisseite zum Vergleich zeigen. Xiléades bietet sie nicht an: wir arbeiten in Design + Build. Unsere Spannen nach Gebäudetyp
Bei Xiléades
Drei Meilensteine, drei Verträge, eine schrittweise Verpflichtung
Wir verpflichten uns nicht auf einen Preis für eine Idee. Der feste Gesamtpreis wird unterzeichnet, wenn das Projekt gezeichnet, je Gewerk bepreist und genehmigt ist. Davor hat jede Etappe ihren Vertrag, und Sie können bei jeder aufhören.
01
Der Machbarkeitstermin
Ein erster Termin vor Ort, kostenpflichtig, der eine echte Analysearbeit finanziert: Programm, Zwänge des Gebäudes und des Planungsrechts, erste Größenordnung des Budgets. Der Betrag wird Ihnen per Angebot genannt und vom Studienvertrag abgezogen, wenn Sie weitermachen.
02
Der Vorstudienvertrag
Vertiefte Machbarkeit, Vor- und Entwurfsplanung, gemeinsames BIM-Modell, Genehmigungsunterlagen. Am Ende dieser Studien kennen wir das Projekt genau genug, um uns auf seinen Preis zu verpflichten.
03
Der Ausführungsvertrag
Der Vertrag, der den festen Gesamtpreis und den Übergabetermin verbindlich macht. Er stützt sich auf die Musterverträge, die die Genossenschaft Les Architecteurs ihren Mitgliedern bereitstellt. Der Preis ändert sich danach nur durch einen von Ihnen unterzeichneten Nachtrag oder durch die im Vertrag festgelegten Indexierungsmechanismen.
Für wen
Die Projekte, bei denen Design + Build das Ergebnis verändert
Das Modell entfaltet seinen Sinn, wenn Eröffnungstermin, Betriebskontinuität oder Budgetsicherheit ebenso viel wiegen wie die Architektur. Das gilt für die meisten gewerblichen Projekte und für manche private.
- Medizin & Tiermedizin
- Büro & Arbeitswelten
- Handel & Ladenbau
- Gastronomie & Hotellerie
- Eigentümergemeinschaften
- Energetische Sanierung
- Einfamilienhaus: Sanierung, Anbau, Aufstockung
- Wohnung
Xiléades Architecteurs ist in Paris und der Île-de-France tätig. Darüber hinaus planen wir das Projekt, und die Bauleitung übernimmt ein Mitglied des Netzwerks Les Architecteurs in Ihrer Nähe.
Design + Build ist nicht unser einziges Metier: wir erbringen auch technische Studien und Vorstudien als Dienstleistung, Bauleitung, und die BIM-Strukturierung der Daten eines Gebäudebestands.
Die Grenzen
Wann Design + Build nicht die richtige Wahl ist
Ein Modell, das allen alles verspricht, ist nicht seriös. Hier sind die Fälle, in denen wir etwas anderes empfehlen oder Bedingungen stellen.
Sie wollen die Unternehmen selbst in Wettbewerb setzen
Das ist legitim und das Wesen der klassischen Architektenplanung. Bei Design + Build konsultiert und wählt der Generalübernehmer die Unternehmen, weil er für ihre Arbeit einsteht. Sie können verlangen, die ausgewählten Unternehmen zu kennen; Sie wählen sie nicht an unserer Stelle.
Das Programm ist nicht stabil
Ein fester Preis wird auf ein definiertes Projekt unterzeichnet. Solange sich Flächen, Nutzungen oder Ausstattungsniveau bewegen, bleiben wir im Studienvertrag. Einen Gesamtpreis auf ein unscharfes Programm zu unterzeichnen schützt niemanden gut.
Sie sind ein öffentlicher Auftraggeber
Im öffentlichen Auftragswesen ist Planen und Bauen ein eigener Vertragstyp, der den im Code de la commande publique definierten Fällen vorbehalten ist. Außerhalb dieser Fälle ist die Trennung von Planung und Bauleistung zwingend, und wir bieten dann in diesem Rahmen an, in einer Bietergemeinschaft mit einem mitunternehmenden Architekten.
Das Projekt ist sehr klein
Für einen Eingriff ohne Planung und ohne Genehmigung genügt ein einzelnes Unternehmen, und es kostet weniger. Design + Build rechtfertigt sich, wenn es etwas zu planen, zu genehmigen und zu koordinieren gibt.
Ein fester Preis ist kein Preis ohne Nachträge
Der verbindliche Preis deckt ab, was die Studien sichtbar gemacht haben. Eine von Ihnen gewünschte Änderung oder ein wirklich unvorhersehbarer Befund beim Rückbau führt zu einem bepreisten Nachtrag, der vor der Ausführung angenommen wird. Der Unterschied zu anderen Modellen ist, dass diese Fälle vorab im Vertrag stehen, mit ihrem Mechanismus.
Projekt-Decoder
Mein Projekt starten
4 Minuten. 6 Fragen. Eine persönliche Antwort von Hélène oder Alexis spätestens bis zum Freitag, 6. November.
Warum 4 Minuten statt eines Formulars?
Weil Sie am Ende nicht von einem Verkäufer zurückgerufen werden. Es ist der Architekt, der Ihr Projekt entwerfen wird. Wir möchten verstehen, bevor wir Ihnen einen Termin vorschlagen – nicht umgekehrt.
Wir antworten persönlich spätestens bis zum Freitag, 6. November. Telefon, kurzes Video oder Sprachnachricht – ganz wie Sie möchten.