Quién diseña
- Dirección de obra clásica
- El arquitecto, bajo contrato con usted.
- Empresa constructora sola
- La oficina técnica de la empresa, o nadie.
- Design + Build
- Un arquitecto, en el equipo de diseño reunido por el contratista general.
Página de referencia
Design + Build:
un solo contrato, del estudio a las llaves.
El Design + Build, o diseño y construcción, confía a un mismo socio el diseño de su proyecto y su ejecución. En Xiléades Architecteurs, contratista general miembro de la red Les Architecteurs, ese socio se compromete por contrato a un precio global cerrado y a una fecha de entrega. Esta página explica qué cambia, para quién está pensado y cuándo no es la buena elección.
Definición
Tres términos para una misma idea
En un proyecto de construcción o acondicionamiento suelen sucederse dos oficios: quien diseña, el arquitecto y sus ingenierías, y quienes construyen, las empresas de cada gremio. El promotor firma un contrato con cada uno y asume él mismo la coordinación entre ellos.
El Design + Build reúne esos dos oficios bajo una sola responsabilidad contractual. El promotor tiene un solo interlocutor, un solo precio, un solo plazo. El diseño sigue firmado por un arquitecto, porque la ley lo exige para la mayoría de las licencias y porque es lo que da calidad al proyecto; la ejecución la asume el contratista general, que elige, contrata y coordina a las empresas.
Tres expresiones designan este modelo según el contexto. No son exactamente sinónimas.
- Design + Build
- La expresión inglesa, hoy habitual en Francia para los proyectos privados. Subraya la continuidad entre el dibujo y la obra: el mismo equipo lleva el proyecto del boceto a la recepción.
- Diseño y construcción (conception-réalisation)
- El término francés, que tiene además un sentido preciso en contratación pública: un contrato único de diseño y obras, regulado por el Código de la contratación pública (art. L. 2171-2) y reservado a casos definidos. En contratos privados, la expresión designa simplemente el mismo modelo, sin esas restricciones.
- Contratista general (contractant général)
- Quien firma el contrato único con el promotor y se compromete con el alcance, el precio y el plazo de la obra entregada. Subcontrata o cocontrata los gremios, pero sigue siendo el único responsable ante su cliente. Es el estatuto de Xiléades Architecteurs.
Comparativa
Dirección de obra clásica, empresa constructora o Design + Build
Tres maneras de contratar la misma obra. Ninguna es mala en sí: cada una reparte de otro modo el trabajo, el riesgo y la responsabilidad.
| Criterio | Dirección de obra clásicaArquitecto por un lado, empresas por otro | Empresa constructora solaObras sin arquitecto dedicado | Design + BuildXiléades, contratista general |
|---|---|---|---|
| Quién diseña | El arquitecto, bajo contrato con usted. | La oficina técnica de la empresa, o nadie. | Un arquitecto, en el equipo de diseño reunido por el contratista general. |
| Quién construye | Empresas por gremio, cada una bajo contrato con usted. | La empresa constructora y sus subcontratistas. | El contratista general y las empresas que contrata. |
| Número de contratos que firma | Uno por interviniente: a menudo de cinco a quince. | Uno, a veces precedido de un contrato de diseño aparte. | Un contrato de estudios y luego un contrato de realización. |
| Quién asume el precio | Usted: la estimación del arquitecto no vincula a las empresas. | La empresa, sobre un pliego que a menudo ha redactado ella misma. | El contratista general: precio global cerrado en la firma del contrato de realización. |
| Quién asume el plazo | Cada empresa para su gremio; el retraso de una desplaza a las demás. | La empresa, para la parte de obra. | El contratista general, desde el fin de los estudios hasta la recepción. |
| Coordinación de los gremios | Misión del arquitecto, por delegación; las empresas siguen siendo sus cocontratantes. | Interna a la empresa. | Interna al contratista general, que responde de ella ante usted. |
| Ante un imprevisto | Hay que establecer quién responde, el proyectista o el ejecutor. | La empresa, en los límites de lo que diseñó. | Un solo responsable: el contratista general, diseño y ejecución incluidos. |
| Cuándo es la buena elección | Quiere consultar a las empresas usted mismo y controlar cada contrato. | Obras sencillas, sin diseño ni licencia en juego. | Quiere una fecha de apertura que se cumpla, un presupuesto conocido antes de empezar y un solo interlocutor. |
Quién construye
- Dirección de obra clásica
- Empresas por gremio, cada una bajo contrato con usted.
- Empresa constructora sola
- La empresa constructora y sus subcontratistas.
- Design + Build
- El contratista general y las empresas que contrata.
Número de contratos que firma
- Dirección de obra clásica
- Uno por interviniente: a menudo de cinco a quince.
- Empresa constructora sola
- Uno, a veces precedido de un contrato de diseño aparte.
- Design + Build
- Un contrato de estudios y luego un contrato de realización.
Quién asume el precio
- Dirección de obra clásica
- Usted: la estimación del arquitecto no vincula a las empresas.
- Empresa constructora sola
- La empresa, sobre un pliego que a menudo ha redactado ella misma.
- Design + Build
- El contratista general: precio global cerrado en la firma del contrato de realización.
Quién asume el plazo
- Dirección de obra clásica
- Cada empresa para su gremio; el retraso de una desplaza a las demás.
- Empresa constructora sola
- La empresa, para la parte de obra.
- Design + Build
- El contratista general, desde el fin de los estudios hasta la recepción.
Coordinación de los gremios
- Dirección de obra clásica
- Misión del arquitecto, por delegación; las empresas siguen siendo sus cocontratantes.
- Empresa constructora sola
- Interna a la empresa.
- Design + Build
- Interna al contratista general, que responde de ella ante usted.
Ante un imprevisto
- Dirección de obra clásica
- Hay que establecer quién responde, el proyectista o el ejecutor.
- Empresa constructora sola
- La empresa, en los límites de lo que diseñó.
- Design + Build
- Un solo responsable: el contratista general, diseño y ejecución incluidos.
Cuándo es la buena elección
- Dirección de obra clásica
- Quiere consultar a las empresas usted mismo y controlar cada contrato.
- Empresa constructora sola
- Obras sencillas, sin diseño ni licencia en juego.
- Design + Build
- Quiere una fecha de apertura que se cumpla, un presupuesto conocido antes de empezar y un solo interlocutor.
La dirección de obra clásica sigue siendo la referencia del mercado, y es la que mostramos a título comparativo en nuestra página de Tarifas. Xiléades no la comercializa: trabajamos en Design + Build. Nuestras horquillas por tipología
En Xiléades
Tres hitos, tres contratos, un compromiso progresivo
No comprometemos un precio sobre una idea. El precio global cerrado se firma cuando el proyecto está dibujado, valorado por gremio y autorizado. Antes, cada etapa tiene su contrato, y usted puede detenerse en cada una.
01
La visita de viabilidad
Una primera cita en el sitio, de pago, que financia un verdadero trabajo de análisis: programa, condicionantes del edificio y del urbanismo, primer orden de magnitud presupuestario. Su importe se le comunica por presupuesto y se deduce del contrato de estudios si continúa.
02
El contrato de estudios preliminares
Viabilidad en profundidad, diseño básico y luego detallado, modelo BIM compartido, expediente de licencia. Al final de estos estudios conocemos el proyecto con la precisión suficiente para comprometernos con su precio.
03
El contrato de realización
El contrato que compromete el precio global cerrado y la fecha de entrega. Se apoya en los contratos tipo que la cooperativa Les Architecteurs facilita a sus miembros. Después, el precio solo cambia por una modificación firmada por usted o por los mecanismos de indexación escritos en el contrato.
Para quién
Los proyectos donde el Design + Build cambia el resultado
El modelo cobra todo su sentido cuando la fecha de apertura, la continuidad de la actividad o el control del presupuesto pesan tanto como la arquitectura. Es el caso de la mayoría de los proyectos profesionales y de algunos proyectos de particulares.
- Médico y veterinario
- Terciario y oficinas
- Comercio y tiendas
- Restauración y hostelería
- Comunidades de propietarios
- Rehabilitación energética
- Vivienda unifamiliar: reforma, ampliación, elevación
- Vivienda en piso
Xiléades Architecteurs interviene en París e Île-de-France. Más allá, diseñamos el proyecto y la dirección de ejecución recae en un miembro de la red Les Architecteurs establecido cerca de usted.
El Design + Build no es nuestro único oficio: realizamos también estudios técnicos y estudios previos como prestación de servicios, dirección de ejecución de obra, y la estructuración BIM de los datos de un patrimonio edificado.
Los límites
Cuándo el Design + Build no es la buena elección
Un modelo que lo promete todo a todos no es serio. Estos son los casos en los que aconsejamos otra cosa, o en los que ponemos condiciones.
Quiere poner a las empresas en competencia usted mismo
Es legítimo, y es lo propio de la dirección de obra clásica. En Design + Build, es el contratista general quien consulta y elige a las empresas, porque es él quien responde de su trabajo. Puede pedir conocer las empresas seleccionadas; no las elige en nuestro lugar.
El programa no está estabilizado
Un precio cerrado se firma sobre un proyecto definido. Mientras las superficies, los usos o el nivel de prestaciones cambien, seguimos en contrato de estudios. Firmar un precio global sobre un programa difuso protege mal a todos.
Es un comprador público
En contratación pública, el diseño y construcción es un contrato aparte, reservado a los casos definidos por el Código de la contratación pública. Fuera de esos casos, se impone la separación entre dirección de obra y trabajos, y respondemos entonces en ese marco, en agrupación con un arquitecto cocontratante.
El proyecto es muy pequeño
Para una intervención sin diseño ni licencia, una empresa sola basta y cuesta menos. El Design + Build se justifica cuando hay algo que diseñar, autorizar y coordinar.
Un precio cerrado no es un precio sin modificaciones
El precio comprometido cubre lo que los estudios permitieron ver. Una modificación que usted solicite, o un imprevisto realmente imprevisible descubierto en la demolición, da lugar a una modificación valorada y aceptada antes de ejecutarse. La diferencia con los demás modelos es que estos casos están escritos de antemano en el contrato, con su mecanismo.
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4 minutos. 6 preguntas. Una respuesta personal de Hélène o Alexis a más tardar el viernes, 6 de noviembre.
¿Por qué 4 minutes en lugar de un formulario?
Porque al final, no te llama un comercial. Es el arquitecto que diseñará tu proyecto. Queremos entender antes de proponerte una cita — no al revés.
Respondemos personalmente a más tardar el viernes, 6 de noviembre. Teléfono, videollamada corta o mensaje de voz — como prefieras.